부동산 경매 공부를 시작하며.. ­

최근에 부동산 경매를 공부하기 시작했어요. 부동산에서 돈을 만졌다는 사람 대부분은 경매 얘기를 빼놓지 않았다. 그래서 그냥 무작정 시작했어요. 저는 비전문가입니다. 속된 말로는 부린이어서 일반인보다 지식 수준이 떨어질지도 모른다. 경매 공부를 시작하는데 체감이 안 서 머릿속에 남는 게 없다. 그래서 이를 기록하기로 했습니다.​

몇몇 유튜브 영상을 보다 보면 가장 추천할 만한 게 많은 것 같아 마구 구입한 책이다.일주일만 공부하면 투자할 수 있는 경매 소제목이 너무 매력적이에요. 부동산 경매에 관한 모든 것을 공부하고 투자하려고 하면 시작도 못하고 포기할 가능성이 높습니다. 그렇다고 공부를 소홀히 해도 된다는 뜻은 아니며 공부 자체가 목적이 돼서는 안 된다는 것입니다.”(p.24) 아주 멋진 말입니다. 경매를 공부하기 위해 블로그 포스팅에 나섰지만 공부를 위한 경매가 돼선 안 된다. 잘 모르겠다 다음 문구를 읽어보자.시기에 맞춰 필요한 수준으로 공부해 실제 투자로 이어져야 한다. 그렇게 한 단계씩 올라가다 보면 언젠가는 법정지상권, 지분, 유치권 등 특수물건을 다룰 수 있고 남들과 차별화된 수익을 얻을 수도 있을 것이다(p.24) 투자에도 순서가 있다. 초보자에게 맞는 것이 있고 투자 방법이 있는 법이라는 말은 반 동감이지만 반은 동감하기 어렵다. 보통 일반인들은 주거용 부동산에 투자하는 경향이 많은 것 같다. 아파트, 빌라, 오피스텔 등. 대부분의 사람들이 부동산 투자를 시작할 가능성이 높다. 내가 흔히 보는 경매대마왕이라는 유튜버가 한 말이 있다. 많은 사람들이 하는 건 돈을 못 번대. 꼭 아파트, 빌라로 시작하지 않아도 될 것 같다. 부동산 거래는 소유권 이전 여부에 따라 크게 매매와 임대차로 구분할 수 있지만 부동산 경매는 소유권을 취득할 수 있는 매매의 한 방법이다(p.25) 공인중개업자를 통해 거래되거나 직거래로 나오는 일반 매물과 마찬가지로 경매 물건도 가치가 없는 것도 있지만 돈이 되는 알짜 물건도 아주 많다(p.26) 나도 그랬다. 부동산 자체가 매우 어렵다고 생각하지만 경매는 더 어렵다고 생각했어요. 그래서 시작도 안 한 것 같다. 경매는 부동산을 사는 수단일 뿐이다. 급매가 경마보다 싼 경우도 많다. 부동산은 싸게 사서 비싸게 파는 거라고 했어요. 권리 분석이란 경매로 진행되는 부동산에 인수될 권리가 있는지를 판단하는 것입니다. 기본원리만 알면 아무 문제가 없거나 쉽게 해결할 수 있는 것들이 대부분입니다. 권리 분석의 난이도와 수익은 정비례하지 않는다」(p.26) 무서워하지만, 무서워할 필요는 없다고 이야기하고 있다.​​

1.법원의 경매개시결정 및 매각준비채권자가 경매신청 법원의 검토 후 「경매 개시 결정」 > 법원은 부동산상태, 감정평가사는 부동산의 가치평가 2. 배당요구 종기결정 및 신청배당(경매매매각대금으로 채권자에게 돈을 나눠주는 것) 청구기일까지 권리자는 필요서류를 첨부하여 배당요구신청을 하여야 한다. 3.매각기일=입찰하는 날. 해당 물건의 지방법원에서, 오전 11시 20분쯤까지 입찰서와 보증금을 제출>최고가 입찰자=최고가 매수 신고인=낙찰자 4.매각 허가 결정 및 확정 「매각 허가 결정」은 낙찰일로부터 7일 후. 그 기간중, 낙찰자의 결격 사유나 경매 매각 절차상의 하자를 심사>물건의 하자 및 재판소의 서류 및 절차상의 하자 발견시에 「매각 불허가 신청」「매각 허가 결정」후 1주일 이내에 이의신청, 즉시항고가 없으면 「확정」되고 낙찰자는 매수인에게 통지서 송부된다. 5. 잔금납부와 소유권이전등기매각허가확정일로부터 통상4주 이내에 낙찰잔금 납부 소유권취득 6. 배당법원은 배당기일을 정하여 이해관계인, 배당을 요구한 채권자에게 통지 후 배당을 실시. 배당 기일은 보통 잔금 납부일로부터 약 1개월 후. 경매 신청 단계부터 전체 절차가 완료될 때까지 통상 6개월 정도 소요됩니다.*낙찰을 받고 나서 중대한 문제를 발견한 경우에는 낙찰 후 1주일 이내에 불허가 신청을 할 수 있습니다.​

1. 굿옥션(www.goodauction.co.kr)2. 지지옥션(www.ggi.co.kr)3. 탱크옥션(www.taein.co.kr)4. 부동산태인(www.taein.co.kr)* 대법원경매정보사이트는 공신력이 있고 무료다.* 유료옥션정보사이트는 매우 편리하나 공신력이 없다.​​

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